Las comunidades de propietarios y las próximas juntas de vecinos se enfrentarán probablemente a un nuevo debate: La posibilidad de obtener un certificado energético único para todo el edificio.
Administradores de edificios o quizás algunos de los copropietarios de un edificio de vivienda colectiva que tengan su vivienda puesta en venta o alquiler y que se hayan informado de las posibilidades que contempla el Real Decreto, deberían propone resta alternativa en su próxima junta de vecinos.
Esta Opción es la única posible en caso de que no exista en el edificio propiedad horizontal (sólo existe una referencia catastral en el inmueble que afecta a las viviendas y a los bajos comerciales del edificio). Se obtiene así un único certificado para todas las viviendas y los bajos comerciales incluidos en él. La calificación es la misma para todos.
El éxito de la propuesta dependerá a grosso modo de las siguientes reflexiones.
VENTAJAS
1. El certificado energético único (de todo el edificio) será más económico por copropietario, ya que la empresa o técnico certificador propondrán un precio inferior al que tendría que hacerse frente emitiendo certificados individuales. En el proceso de la certificación se analiza el edificio en su conjunto o bien se analizan la/las vivienda/as de mayor representación del edificio.
2. Menores tasas de registro.
3. La capacidad de cada comunidad de propietarios para tomar decisiones colectivas.
4. Las viviendas de tipo colectivo, tarde o temprano, se verán obligadas a contar con un Certificado de la Eficiencia Energética, dado que éste formará parte de un documento más amplio, el Informe de Evaluación del Edificio, que será exigido en base a la antigüedad del edificio y por ejemplo, para poder solicitar ayudas procedentes de fondos públicos. Por tanto, si la comunidad de vecinos analiza la propuesta del propietario que ahora tiene su piso en venta o alquiler, pensando a medio plazo, ganará puntos la opción del certificado colectivo.
5. Esta opción también es igualmente válida si existe propiedad horizontal (múltiples referencias catastrales).
INCONVENIENTES
1. Sin duda tomar decisiones individuales (como cambiar las ventanas de una vivienda o aislar por el interior) es más inmediato y sencillo que acordar una medida en conjunto (obras de conservación, cambio de instalaciones, aislamiento por el exterior, etc.). Aunque alcanzar acuerdos colectivos no es una cuestión baladí, unas comunidades tienen mayor facilidad que otras para lograrlo.
2. El diferente estado de las diferentes viviendas del edificio. Si dentro del propio edificio existen grandes diferencias entre las distintas viviendas (en términos de eficiencia energética) puesto que hay propietarios que han emprendido actuaciones de mejora de la eficiencia energética a nivel individual, es más difícil que tomen en consideración la opción de un único certificado, ya que estos propietarios podrían verse perjudicados con el certificado colectivo, al no contemplar las mejoras efectuadas.
3. Recibir subvenciones por rehabilitación energética (mejoras energéticas y por tanto un aumento de la calificación) sólo es posible interviniendo en la totalidad de viviendas.
En Estucio Campanar creemos que la oportunidad de debatir es ahora.
Cuando uno o varios propietarios del bloque ya cuenten con su certificado energético, se negarán a pagar por uno para todo el edificio. Pero démosle la vuelta al asunto. ¿Y si el edificio, dos años después, está obligado, por antigüedad o por solicitar una ayuda, a tener un certificado colectivo? En ese caso el propietario que hoy lo propuso y cuya propuesta se desestimó en la junta de vecinos de 2013, se verá obligado a pagar por un servicio por el que ya asumió un coste de forma individual en su momento.
Especialmente en grandes ciudades es habitual que los edificios construidos en el siglo XX contasen con una vivienda donde se alojaba el portero de la finca. También es bastante frecuente que muchas comunidades hayan decidido o decidan, con el paso de los años prescindir de esta figura con la finalidad de reducir la partida de gastos y de aumentar los ingresos con la vivienda que ocupaba. En este caso para la venta o alquiler de la ‘vivienda del portero’ habrá de obtenerse el certificado energético y la comunidad de propietarios, será la responsable. Es posible que ante esta situación tome fuerza la opción de solicitar un certificado conjunto, dado que, aunque valoren certificar únicamente la ‘vivienda del portero’, deberá asumirlo toda la comunidad. Puestos a compartir gastos, quizás sea razonable asumir en este momento la de todo el edificio
El momento por el que pasa gran parte de la población, gravemente afectada por el desempleo, la subida de precios de servicios básicos como la energía o la comida, en definitiva, las situaciones de vulnerabilidad económica que están dándose en muchos hogares, no ayudan a que se tomen decisiones que acarreen gastos que no sean estrictamente necesarios y exigibles y, por tanto, harán menos viable un acuerdo para un certificado energético único.
Ante este reto la figura del Administrador de Fincas es clave, puesto que tendrá que poner sobre la mesa las ventajas y desventajas de cada opción y, sobre todo, recordar que el mejor momento para tomar una decisión sobre este asunto es ahora. ¿Cuál es la decisión correcta? Dependerá de estos y otros muchos factores.
